中国大陆、香港与澳门商品房预售法律制度比较研究(B1) azw3 极速 下载 snb txt pdf pdb 夸克云

本书主要讨论了中国大陆香港与澳门两地的商品房预售的存废问题，商品房预售合同、预售商品房抵押、预售登记、预售商品房转让、预售商品房的风险控制以及政府对预售商品房的监管等问题，后对如何完善商品房预售制度提出了建议。

序言

导论：商品房预售制度的存废之争

　一、商品房预售制度的发展现状

　二、商品房预售制度出现的问题

　三、商品房预售制度的存废之争

　四、商品房预售制度应子完善而非废除

章 商品房预售合同制度

　节 商品房预售合同的基本理论

　　一、物权变动模式与商品房预售合同的性质

　　二、商品房预售合同的特征

　第二节 大陆商品房预售合同制度

　　一、商品房预售合同的订立

　　二、商品房预售合同的內容

　　三、商品房预售合同的效力

　第三节 香港商品房预售合同制度

　　一、香港商品房预售合同通论

　　二、香港商品房预售涉及的合约与契约

　第四节 澳门商品房预售合同制度

　　一、预约合同在澳门楼花买卖申所扮演的角色

　　二、预约合同的法律规定

　小结：六位一体的调整方式

第二章 预售商品房转让制度

　节 大陆预售商品房转让制度

　　一、预售商品房转让的利弊

　　二、预售商品房转让的法律属性分析

　　三、预售商品房转让的要件及风险防范分析

　第二节 香港预售商品房转让制度

　　一、预售商品房转让的方式

　　二、预售商品房转让的实证分析

　第三节 澳门预售商品房转让制度

　　一、楼花买卖之预约合同

　　二、当预售楼花买卖被违约时的各种救济方法之实践性

　小结：防止预售商品房转让中的过度投机

第三章 预售商品房抵押制度研究

　节 预售商品房抵押制度通论

　　一、预售商品房抵押的概念及特点

　　二、预售商品房抵押的可能性

　　三、预售商品房抵押的功能

　第二节 大陆地区预售商品房抵押制度

　　一、大陆地区预售商品房抵押制度基本原理

　　二、大陆地区预售商品房抵押中存在的权利冲突及其解决办法

　第三节 香港地区楼花按揭与抵押制度

　　一、香港楼花按揭制度探讨

　　二、香港商品房预售涉及的抵押和按揭

　第四节 澳门地区预售商品房抵押制度

　　一、在建楼宇所涉及的法律关系

　　二、澳门现行抵押制度设计

　　三、对预售房地产设立的抵押

　　四、解除预售房地产抵押的方法

　　五、澳门预售房地产抵押制度的优点和缺陷

　小结：平衡彼此冲突的利益是关键

第四章 商品房预售制度风险分析

　节 商品房预售制度风险分析通论

　　一、商品房预售制度中存在风险的原因

　　二、商品房预售制度风险研究的特点

　第二节 大陆地区商品房预售制度风险分析

　　一、商品房预售制度风险的微观分析

　　二、商品房预售制度风险的宏观分析

　　三、风险防范措施

　第三节 香港商品房预售制度中的风险防控机制

　　一、香港商品房预售制度中的风险

　　二、商品房预售过程中各方的风险分析

　　三、商品房预售过程中的风险防控机制

　　四、香港社会相关配套的运作机构及其作用

　　五、金融体系中配套的风险分担机制

　第四节 澳门商品房预售制度的风险

　　一、楼宇上的风险问题

　　二、土地权益上抵押负担的风险问题

　　三、大业主因债务问题而被连带查封的“已售单位”

　小结：改善商品房预售制度风险分配格局

第五章 预售商品房的预告登记

第六章 预售商品房监管法律制度

第七章 完善中国大陆、香港和澳门商品房预售制度的建议

参考文献

后记

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导论：商品房预售制度的存废之争

　　一、商品房预售制度的发展现状

　 （一）中国大陆

　1.中国大陆商品房预售制度的历史沿革

　 商品房预售，又称期房预售、楼花预售，即房地产开发企业将尚未建成的房屋预先出售给购房者，由购房者支付定金或房价款。该制度早产生于香港，后为我国大陆的经济特区、沿海开放城市和其他内陆地区所借鉴，为房地产开发商所广泛运用。1994年，国家建设部制定《城市商品房预售管理办法》，从立法上对商品房预售制度在我国的运用加以确认。这一制度的引进有其特定的历史原因，是与我国内地国有土地有偿使用的变革以及房地产市场化的进程紧密相联的。

（1）房地产市场起步之前。改革开放初期，我国城镇人均住房使用面积已下降到历史点，出现了全国性的“房荒”，加速城镇住房的建设以缓解城镇的住房紧缺就成了当务之急，这是导致后来逐步引进房屋预售制度的重要因素。

计划经济时代，城镇的住房建设主要由各地的建设委员会负责组织。具体方式是由各购房单位按批准的建设计划和资金到建设委员会订购住宅，建设委员会用预收的订购资金和部分银行贷款安排土地开发与住宅建设的工作，此即所谓的“代建制”，是房屋预售制度的雏形。

1980年12月5日，深圳市房地产公司与香港中央建业有限公司签订了份客商独资营建商住大厦协议，开创了国有土地有偿使用的先河。其后，许多沿海城市、地区凭借区位优势和发达的经济、技术条件，引进外资发展房地产，进行土地有偿使用和发展房地产的实验和尝试。

1982年，国家正式批准选定常州、郑州、沙市、四平4个城市进行住宅补贴出售试点，具体做法是按住宅价格由国家、单位各补贴一部分，再出售给个人。

　……

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书摘插图

书籍介绍

本书主要讨论了中国大陆香港与澳门两地的商品房预售的存废问题，商品房预售合同、预售商品房抵押、预售登记、预售商品房转让、预售商品房的风险控制以及政府对预售商品房的监管等问题，最后对如何完善商品房预售制度提出了建议。